Монолитное домостроение: проблемы застройщиков и пути решения
Тушинское объединение по ремонту, строительству и отделке —
Насколько удобно работать в формате, когда компания одновременно является инвестором и генеральным подрядчиком?
С точки зрения экономики предприятия, объединение функций заказчика и подрядчика позволяет получать наибольшую доходность при реализации проекта. В этом, безусловно, заинтересованы акционеры компании. Но при такой организации процесса есть и некоторые подводные камни. Необходимо организовать процесс таким образом, чтобы качество возводимого объекта не страдало. Ведь инвестор, заинтересованный в снижении затрат на строительство для повышения доходности инвестиций, должен принять у генерального подрядчика работы с наивысшим качеством. А это достигается при использовании высококачественных материалов и новых технологий, на которых не всегда удается сэкономить. Отсюда внутреннее противоречие между службами заказчика и генподрядчика внутри одной организации. И рыночные механизмы могут в этой ситуации не всегда сработать. Также не стоит забывать, что в подобной ситуации необходимо постоянно «загружать» производственные мощности. Иначе содержание простаивающих строительных подразделений может значительно ухудшить экономические показатели инвестора. Поэтому наша компания стремится наряду с реализацией инвестиционных контрактов также выполнять работы как генподрядчик на объектах других инвесторов. Такая политика разделения рисков.
Леонид Анатольевич, что, на ваш взгляд, отличает московский строительный рынок сегодня?
Поскольку я активно начал работу на этом рынке сравнительно недавно, то могу высказать свое мнение только по недавним изменениям. Речь может идти о периоде после 2008 г. В целом можно однозначно констатировать, что строители преодолели кризис отрасли 2009 г. Хотя конечно, пережили его не все. И практически все участники рынка вышли из кризиса в новом качестве. Я имею в виду тот факт, что изменения коснулись всех. Сейчас в отрасли наблюдается два основных процесса.
С одной стороны, это концентрация производственных мощностей. Этот процесс обусловлен отчасти тем, что для реализации крупных проектов необходима мобилизация значительных по объему ресурсов — как производственных, так и финансовых. Эта задача под силу только достаточно крупным игрокам. А когда речь идет о реализации глобальных проектов — строительство магистральных инженерных сетей, объектов транспортной инфраструктуры, решения задач комплексного развития новых территорий — наличие высокого потенциала строительной организации может стать определяющим условием успеха. В этом же ключе, на мой взгляд, стоит рассматривать процесс, я бы сказал, приближения строительных компаний к банковским структурам. Сейчас практически невозможно возведение нового объекта жилищного строительства без привлечения застройщиком заемного финансирования. А это, безусловно, создает предпосылки для указанного «сближения». Примеров немало, и они всем известны, смена собственников в посткризисный период происходила как раз по таким сценариям.
Вторым, достаточно важным, по моему мнению, процессом на рынке является специализация строительных компаний. Речь идет о том, что на рынке более мелкие компании выбирают для себя более узкие секторы строительного процесса. То есть компании из широкопрофильных превращаются в узкоспециализированные. Этот процесс, мне кажется, имеет положительное значение. Узконаправленные компании могут предлагать более высокий уровень выполнения услуг, будь то монолитные работы или сооружение систем вентиляции. Это позволяет получить заказчикам более высокий уровень конкуренции при выборе подрядчиков, а значит и более высокое качество реализуемого проекта. Но и здесь наблюдается укрупнение игроков — мелкие компании не в состоянии осваивать передовые технологии и решать задачи комплексно, под ключ.
Думаю, будет неверным, говоря о московском строительном ранке, обойти вниманием и некоторые его проблемы. В первую очередь речь идет о проектах на территории теперь уже старой Москвы. Новых площадок для возведения объектов остается все меньше. Надеюсь, что политика московских властей в части создания неповторимого облика столицы даст свои положительные результаты. Не исключаю, что в скором времени подрастающее поколение не сможет понять иронии авторов фильма про встречу Нового года на улице Строителей. Хотелось бы, чтобы возводимые в нашем городе дома становились символами Москвы.
Однако с точки зрения развития отрасли этот процесс имеет, скорее, отрицательные последствия. Объемы строительства сокращаются. И если бы проекта освоения новых присоединенных территорий Москвы не было — его надо было бы придумать. Стоит отметить, что преодолению отраслью кризиса, на мой взгляд, способствовала реализация нашей страной крупнейшего общегосударственного проекта. Речь идет о строительстве олимпийских объектов в Сочи. Безусловно, проект в ходе реализации породил немало вопросов, но его значение в сохранении и развитии строительной отрасли переоценить невозможно. К настоящему моменту значительная часть производственного, технологического и интеллектуального потенциала строителей высвобождается. И этот потенциал необходимо задействовать. Понятно, что это может привести к существенному изменению экономических процессов в отрасли. Будем надеяться, что эти изменения пройдут в условиях работы рыночных отношений участников.
Что может оживить строительную индустрию?
На сегодняшний день количество вновь вводимого жилья достигло докризисных времен. Но по большей части этого удалось достичь за счет завершения ранее приостановленных проектов, а также запуска пилотных проектов на новых территориях. При этом будущее градостроения — за комплексным освоением территорий. Сегодня градостроительный комплекс Москвы реализует масштабную программу строительства транспортной инфраструктуры мегаполиса. По моему мнению, это основа основ. Дороги, метро,
И здесь будет уместно привести такие статистические данные. В одном из исследований строительной индустрии приводились интересные цифры. Один рабочий на стройке обеспечивает создание восьми (!) рабочих мест в смежных отраслях. Речь идет о производстве строительных материалов, энергетике, транспорте и даже о банковской сфере. Приведенные данные говорят сами за себя —
строительство является одной из системообразующих отраслей в экономике России.
Понимаете, не только нефть и газ, металлургия и энергетика, а строительство тоже. Причем мы создаем абсолютно внутренний валовой продукт, который потребляется внутри страны — и это не сырьевой сектор народного хозяйства.
Возвращаясь к вопросу о тенденциях строительного рынка Московского региона, следует отметить, что город продолжает расти. В столицу приезжают все больше и больше людей. Не сомневаюсь, на повестке дня все острее стоит вопрос с освоением не только новых территорий, но и продолжение освоения промышленных зон в черте «старого» города. Часть из них уже осваиваются (Ходынское поле, ЗИЛ, территория бывшего АЗЛК), другие ждут своего часа. Очень хочется верить, что промышленные предприятия будут выводиться в новые современные технопарки, и их не постигнет печальная участь легендарного завода «Москвич».
При реализации подобных проектов необходимо не забывать о транспортной доступности — город может окончательно встать в бесконечных пробках.
Какой видите выход?
Проекты вывода предприятий в регионы должны предусматривать развитие в них жилищного строительства. Это, кстати, еще один аспект развития рынка жилищного строительства.
Ваша компания занимается реализацией инвестиционных проектов. Скажите, а как скоро окупаются инвестиции в строительстве?
Ваш вопрос закономерен. Ведь время — это невосполнимый ресурс и, так сказать, объем его потребления,
Реализация среднего строительного проекта — от закладки котлована до продажи последней квартиры — занимает не менее трех лет (это очень успешный проект). Получить финансирование от банков на такой период (три года и более) весьма и весьма сложно. А подчас — практически невозможно. Сегодня регулирование деятельности банков приводит к тому, что они вынуждены кредитовать строителей на более короткие сроки. Иначе, выполняя требования регулятора, банк будет вынужден создавать дополнительные резервы, а это уже отрицательное воздействие на показатели конкретного банка. При этом ставки по банковским кредитам напрямую зависят от способности заемщика обслуживать предоставленные кредиты,
И в этих условиях мы сталкиваемся с еще одной проблемой, стоящей перед инвестором. Чего уж проще, если банковский кредит — это дорого, то привлекаем денежные средства граждан на этапе строительства. Речь идет, как вы можете догадаться, о процессе долевого строительства. Регулируются отношения дольщика и застройщика Федеральным законом 214 ФЗ. Но при внимательном изучении данного документа мы получаем неоднозначную картину. Права дольщика данным законом защищены полностью или почти полностью. Тут и государственная регистрация договоров долевого участия, и пакет документов застройщика, и банковские гарантии. А теперь еще и страхование ответственности застройщика перед дольщиком. И штрафные санкции к застройщику со стороны контролирующих органов, если он, не дай бог, получит денежные средства дольщика на один день раньше государственной регистрации договора. Но если дольщик по каким то причинам передумал платить после госрегистрации, застройщик оказывается в западне. Расторгнуть договор долевого участия по инициативе застройщика в соответствии с законом 214 ФЗ можно только в судебном порядке. Получается, что заключить ДДУ с другим, более платежеспособным дольщиком невозможно, а денег от нерадивого дольщика можно и не дождаться. Будущая квартира еще не построена, а уже обременена. Парадокс, но права застройщика, как стороны по договору долевого участника, практически не защищены. Тем, кто сталкивался с этими проблемами, понятно без слов — закон только в пользу дольщиков. Мне могут возразить: а как же обманутые дольщики? Отвечу.
Поведение отдельных нечистоплотных застройщиков не повод ограничивать работу добросовестных участников процесса. Безусловно, права дольщиков, а по сути соинвесторов, необходимо защищать, но не за счет ограничения прав застройщиков.
Ведь в результате наложения штрафов, приостановки деятельности застройщика страдают не только строители, но и те, кто вложил свои средства. Что может предложить строитель, который не достроил дом, — кусок стены, часть фундамента. Считаю, что помимо ужесточения требований к застройщикам законодатели должны учитывать и реалии процесса строительства домов. Ведь в конечном итоге за все платит будущий собственник жилья.
Говоря о проблемах инвестирования в строительство, не могу не коснуться и еще одной «законодательной нестыковки». Речь идет о порядке формирования финансовой отчетности застройщиков. До момента начала продажи квартир,
Возможно, я не совсем ответил на ваш вопрос, но постарался обозначить болевые точки, которые оказывают существенное влияние как на процесс инвестирования, так и на процесс возврата инвестиций.
Какие технологии применяются вашей компанией при строительстве новых комплексов?
В основном это монолитное домостроение. Мы стараемся использовать современные технологии, которые обеспечивают высокую скорость строительных работ. Важно отметить, что сегодня будущие жители наших домов хотят, чтобы их дома имели свою индивидуальность. Монолитное домостроение представляет в этом плане больше возможностей, чем панельное. А скорости возведения объектов с помощью новых технологий и материалов практически сравнялись. При этом у архитекторов появляется больше возможностей для создания уникальных по внешнему виду зданий.
Не думали принимать участие в разработке новых проектов?
Какой политики придерживается
Мы намерены сохранить свои устойчивые позиции на строительном рынке Москвы в качестве инвестора и генподрядчика. Причем нам интересно не только гражданское, но и промышленное строительство. Сегодня потенциал
Думаю, в скором времени на московском строительном рынке мы будем наблюдать достаточно жесткую конкуренцию. Но мы уверены в своих силах и готовы к ней.
Наша концепция — «Каждый дом — уникален!». Этого хотим мы, этого хотят счастливые обладатели новых квартир, этого хочет город.