Монолитное домостроение: проблемы застройщиков и пути решения

Леонид Лашков

Первый заместитель генерального директора

Родился в 1969 г. Окончил с отличием Московский станкоинструментальный институт. После службы в армии с отличием окончил экономический факультет МАИ. Работал на крупных металлургических предприятиях — «Сибирский алюминий», «Русский алюминий», «Уральская сталь», «Металлоинвест», где возглавлял финансово-экономические подразделения. С 2010 г. работает в ОАО «ТОРОС», где занимается вопросами привлечения финансирования, работой с инвесторами. В свободное время увлекается путешествиями, фотографией.

Тушинское объединение по ремонту, строительству и отделке — ОАО «Торос» было основано в 1990 г. и уже через год стало одним из успешных участников московского строительного рынка. Основным направлением деятельности компании является возведение комфортабельных новостроек и жилых домов бизнес-класса. За прошедшие 20 лет было построено и модернизировано более 60 объектов разного назначения. Только за последние восемь лет «Торос» ввел в эксплуатацию жилые дома общей площадью более 100 000 м². Один из последних завершенных проектов — комфортабельный жилой комплекс «Балтийский Квартет» в Южном Тушино — великолепный единый архитектурный ансамбль, состоящий из четырех секций переменной этажности — двух центральных секций высотой 22 этажа и двух крайних по 16 этажей. Сегодня он ждет своих новых хозяев. В течение многих лет ОАО «Торос» поддерживает два основных направления — инвестиционная деятельность и строительство, т. е. является одновременно и инвестором, и застройщиком, выполняя функции генерального подрядчика.

Насколько удобно работать в формате, когда компания одновременно является инвестором и генеральным подрядчиком?

С точки зрения экономики предприятия, объединение функций заказчика и подрядчика позволяет получать наибольшую доходность при реализации проекта. В этом, безусловно, заинтересованы акционеры компании. Но при такой организации процесса есть и некоторые подводные камни. Необходимо организовать процесс таким образом, чтобы качество возводимого объекта не страдало. Ведь инвестор, заинтересованный в снижении затрат на строительство для повышения доходности инвестиций, должен принять у генерального подрядчика работы с наивысшим качеством. А это достигается при использовании высококачественных материалов и новых технологий, на которых не всегда удается сэкономить. Отсюда внутреннее противоречие между службами заказчика и генподрядчика внутри одной организации. И рыночные механизмы могут в этой ситуации не всегда сработать. Также не стоит забывать, что в подобной ситуации необходимо постоянно «загружать» производственные мощности. Иначе содержание простаивающих строительных подразделений может значительно ухудшить экономические показатели инвестора. Поэтому наша компания стремится наряду с реализацией инвестиционных контрактов также выполнять работы как генподрядчик на объектах других инвесторов. Такая политика разделения рисков.

Леонид Анатольевич, что, на ваш взгляд, отличает московский строительный рынок сегодня?

Поскольку я активно начал работу на этом рынке сравнительно недавно, то могу высказать свое мнение только по недавним изменениям. Речь может идти о периоде после 2008 г. В целом можно однозначно констатировать, что строители преодолели кризис отрасли 2009 г. Хотя конечно, пережили его не все. И практически все участники рынка вышли из кризиса в новом качестве. Я имею в виду тот факт, что изменения коснулись всех. Сейчас в отрасли наблюдается два основных процесса.

С одной стороны, это концентрация производственных мощностей. Этот процесс обусловлен отчасти тем, что для реализации крупных проектов необходима мобилизация значительных по объему ресурсов — как производственных, так и финансовых. Эта задача под силу только достаточно крупным игрокам. А когда речь идет о реализации глобальных проектов — строительство магистральных инженерных сетей, объектов транспортной инфраструктуры, решения задач комплексного развития новых территорий — наличие высокого потенциала строительной организации может стать определяющим условием успеха. В этом же ключе, на мой взгляд, стоит рассматривать процесс, я бы сказал, приближения строительных компаний к банковским структурам. Сейчас практически невозможно возведение нового объекта жилищного строительства без привлечения застройщиком заемного финансирования. А это, безусловно, создает предпосылки для указанного «сближения». Примеров немало, и они всем известны, смена собственников в посткризисный период происходила как раз по таким сценариям.

Вторым, достаточно важным, по моему мнению, процессом на рынке является специализация строительных компаний. Речь идет о том, что на рынке более мелкие компании выбирают для себя более узкие секторы строительного процесса. То есть компании из широкопрофильных превращаются в узкоспециализированные. Этот процесс, мне кажется, имеет положительное значение. Узконаправленные компании могут предлагать более высокий уровень выполнения услуг, будь то монолитные работы или сооружение систем вентиляции. Это позволяет получить заказчикам более высокий уровень конкуренции при выборе подрядчиков, а значит и более высокое качество реализуемого проекта. Но и здесь наблюдается укрупнение игроков — мелкие компании не в состоянии осваивать передовые технологии и решать задачи комплексно, под ключ.

Думаю, будет неверным, говоря о московском строительном ранке, обойти вниманием и некоторые его проблемы. В первую очередь речь идет о проектах на территории теперь уже старой Москвы. Новых площадок для возведения объектов остается все меньше. Надеюсь, что политика московских властей в части создания неповторимого облика столицы даст свои положительные результаты. Не исключаю, что в скором времени подрастающее поколение не сможет понять иронии авторов фильма про встречу Нового года на улице Строителей. Хотелось бы, чтобы возводимые в нашем городе дома становились символами Москвы.

Однако с точки зрения развития отрасли этот процесс имеет, скорее, отрицательные последствия. Объемы строительства сокращаются. И если бы проекта освоения новых присоединенных территорий Москвы не было — его надо было бы придумать. Стоит отметить, что преодолению отраслью кризиса, на мой взгляд, способствовала реализация нашей страной крупнейшего общегосударственного проекта. Речь идет о строительстве олимпийских объектов в Сочи. Безусловно, проект в ходе реализации породил немало вопросов, но его значение в сохранении и развитии строительной отрасли переоценить невозможно. К настоящему моменту значительная часть производственного, технологического и интеллектуального потенциала строителей высвобождается. И этот потенциал необходимо задействовать. Понятно, что это может привести к существенному изменению экономических процессов в отрасли. Будем надеяться, что эти изменения пройдут в условиях работы рыночных отношений участников.

Что может оживить строительную индустрию?

На сегодняшний день количество вновь вводимого жилья достигло докризисных времен. Но по большей части этого удалось достичь за счет завершения ранее приостановленных проектов, а также запуска пилотных проектов на новых территориях. При этом будущее градостроения — за комплексным освоением территорий. Сегодня градостроительный комплекс Москвы реализует масштабную программу строительства транспортной инфраструктуры мегаполиса. По моему мнению, это основа основ. Дороги, метро, транспортно-пересадочные узлы — это то основание, та, говоря языком строителей, несущая конструкция, на которую нанизаны все элементы города. Развитие городской инфраструктуры, безусловно, создает колоссальные предпосылки в развитии города, а значит, и строительной отрасли Московского региона.

И здесь будет уместно привести такие статистические данные. В одном из исследований строительной индустрии приводились интересные цифры. Один рабочий на стройке обеспечивает создание восьми (!) рабочих мест в смежных отраслях. Речь идет о производстве строительных материалов, энергетике, транспорте и даже о банковской сфере. Приведенные данные говорят сами за себя —

строительство является одной из системообразующих отраслей в экономике России.

Понимаете, не только нефть и газ, металлургия и энергетика, а строительство тоже. Причем мы создаем абсолютно внутренний валовой продукт, который потребляется внутри страны — и это не сырьевой сектор народного хозяйства.

Возвращаясь к вопросу о тенденциях строительного рынка Московского региона, следует отметить, что город продолжает расти. В столицу приезжают все больше и больше людей. Не сомневаюсь, на повестке дня все острее стоит вопрос с освоением не только новых территорий, но и продолжение освоения промышленных зон в черте «старого» города. Часть из них уже осваиваются (Ходынское поле, ЗИЛ, территория бывшего АЗЛК), другие ждут своего часа. Очень хочется верить, что промышленные предприятия будут выводиться в новые современные технопарки, и их не постигнет печальная участь легендарного завода «Москвич».

При реализации подобных проектов необходимо не забывать о транспортной доступности — город может окончательно встать в бесконечных пробках.

Какой видите выход?

Проекты вывода предприятий в регионы должны предусматривать развитие в них жилищного строительства. Это, кстати, еще один аспект развития рынка жилищного строительства.

Ваша компания занимается реализацией инвестиционных проектов. Скажите, а как скоро окупаются инвестиции в строительстве?

Ваш вопрос закономерен. Ведь время — это невосполнимый ресурс и, так сказать, объем его потребления, т. е. количество времени, затраченное на реализацию проекта, для большинства инвесторов является ключевым вопросом оценки эффективности инвестиций.

Реализация среднего строительного проекта — от закладки котлована до продажи последней квартиры — занимает не менее трех лет (это очень успешный проект). Получить финансирование от банков на такой период (три года и более) весьма и весьма сложно. А подчас — практически невозможно. Сегодня регулирование деятельности банков приводит к тому, что они вынуждены кредитовать строителей на более короткие сроки. Иначе, выполняя требования регулятора, банк будет вынужден создавать дополнительные резервы, а это уже отрицательное воздействие на показатели конкретного банка. При этом ставки по банковским кредитам напрямую зависят от способности заемщика обслуживать предоставленные кредиты, т. е. уплачивать проценты за пользование кредитом. И тут мы сталкиваемся с огромной проблемой. Строитель начал возведение дома, откопал котлован, отлил фундамент, выполнил гидроизоляцию, закончил нулевой цикл, по словам строителей, только «вышел из земли», а уже пора оплачивать проценты. Еще и продавать нечего, а проценты вынь да положь. Попытка привязать сроки уплаты процентов к срокам реализации построенных квартир приводит к увеличению процентной ставки по кредиту, а значит, и росту издержек инвестора на реализацию проекта. О каком снижении цен можно говорить при таком положении дел? В результате роста цен увеличиваются сроки продажи квартир, а значит, и сроки погашения банковских ссуд. Таким образом, подает эффективность инвестиций.

И в этих условиях мы сталкиваемся с еще одной проблемой, стоящей перед инвестором. Чего уж проще, если банковский кредит — это дорого, то привлекаем денежные средства граждан на этапе строительства. Речь идет, как вы можете догадаться, о процессе долевого строительства. Регулируются отношения дольщика и застройщика Федеральным законом 214 ФЗ. Но при внимательном изучении данного документа мы получаем неоднозначную картину. Права дольщика данным законом защищены полностью или почти полностью. Тут и государственная регистрация договоров долевого участия, и пакет документов застройщика, и банковские гарантии. А теперь еще и страхование ответственности застройщика перед дольщиком. И штрафные санкции к застройщику со стороны контролирующих органов, если он, не дай бог, получит денежные средства дольщика на один день раньше государственной регистрации договора. Но если дольщик по каким то причинам передумал платить после госрегистрации, застройщик оказывается в западне. Расторгнуть договор долевого участия по инициативе застройщика в соответствии с законом 214 ФЗ можно только в судебном порядке. Получается, что заключить ДДУ с другим, более платежеспособным дольщиком невозможно, а денег от нерадивого дольщика можно и не дождаться. Будущая квартира еще не построена, а уже обременена. Парадокс, но права застройщика, как стороны по договору долевого участника, практически не защищены. Тем, кто сталкивался с этими проблемами, понятно без слов — закон только в пользу дольщиков. Мне могут возразить: а как же обманутые дольщики? Отвечу.

Поведение отдельных нечистоплотных застройщиков не повод ограничивать работу добросовестных участников процесса. Безусловно, права дольщиков, а по сути соинвесторов, необходимо защищать, но не за счет ограничения прав застройщиков.

Ведь в результате наложения штрафов, приостановки деятельности застройщика страдают не только строители, но и те, кто вложил свои средства. Что может предложить строитель, который не достроил дом, — кусок стены, часть фундамента. Считаю, что помимо ужесточения требований к застройщикам законодатели должны учитывать и реалии процесса строительства домов. Ведь в конечном итоге за все платит будущий собственник жилья.

Говоря о проблемах инвестирования в строительство, не могу не коснуться и еще одной «законодательной нестыковки». Речь идет о порядке формирования финансовой отчетности застройщиков. До момента начала продажи квартир, т. е. когда дом еще строится, а денежные средства привлекаются как целевое финансирование участниками долевого строительства, строительная компания вынуждена отражать в отчетности убытки. Таковы требования положений о бухгалтерском и налоговом учете в строительстве. Затраты есть (аренда офиса, зарплата управляющего персонала, бухгалтеров, расходы на уплату процентов, налоговые платежи), а выручки от реализации еще нет. В результате предприятие не платит налоги, т. к. не возникает налоговая база, и отражает в отчетности убыток, и, как следствие, — отрицательные чистые активы. А согласно букве закона, отрицательные чистые активы предприятия, отражаемые в течение двух отчетных периодов (двух лет), являются основанием для начала налоговыми органами процедуры ликвидации компании. Как вы думаете — банки смогут финансировать такого заемщика? Ответ очевиден. Стоимость финансирования проектов продолжает расти, бухгалтеры вынуждены искусственно формировать налоговую базу, а дольщик с ужасом ждет окончания сроков строительства, надеясь, что все обойдется и ему повезет. Возможно, моя ирония кому то покажется неуместной, но это реалии нашей отрасли, и, поверьте, мы, как никто, заинтересованы в разрешении наболевших проблем.

Возможно, я не совсем ответил на ваш вопрос, но постарался обозначить болевые точки, которые оказывают существенное влияние как на процесс инвестирования, так и на процесс возврата инвестиций.

Какие технологии применяются вашей компанией при строительстве новых комплексов?

В основном это монолитное домостроение. Мы стараемся использовать современные технологии, которые обеспечивают высокую скорость строительных работ. Важно отметить, что сегодня будущие жители наших домов хотят, чтобы их дома имели свою индивидуальность. Монолитное домостроение представляет в этом плане больше возможностей, чем панельное. А скорости возведения объектов с помощью новых технологий и материалов практически сравнялись. При этом у архитекторов появляется больше возможностей для создания уникальных по внешнему виду зданий.

Не думали принимать участие в разработке новых проектов?

Инвестор-заказчик обязан принимать активное участие в разработке новых проектов. Выбор архитектурной концепции, определение будущего облика нового дома наряду с проработкой технических параметров помещений — важные этапы реализации успешного инвестиционного проекта. И здесь мы стараемся работать с различными архитектурными бюро, способными создавать действительно уникальные дома.

Какой политики придерживается ОАО «ТОРОС»?

Мы намерены сохранить свои устойчивые позиции на строительном рынке Москвы в качестве инвестора и генподрядчика. Причем нам интересно не только гражданское, но и промышленное строительство. Сегодня потенциал ОАО «ТОРОС» позволяет вести несколько проектов одновременно, и мы рассматриваем возможность выхода в регионы.
Думаю, в скором времени на московском строительном рынке мы будем наблюдать достаточно жесткую конкуренцию. Но мы уверены в своих силах и готовы к ней.
Наша концепция — «Каждый дом — уникален!». Этого хотим мы, этого хотят счастливые обладатели новых квартир, этого хочет город.