Бизнес, инвестиции, недвижимость: профессиональная оценка

Кирилл Кулаков

Первый заместитель генерального директора

Доктор экономических наук, профессор МГСУ, член Правления СРОО «Экспертный совет», член Экспертного совета РОО. Родился в 1974 г. в Москве. Окончил МИСИ-МГСУ с присвоением квалификации «инженер-строитель» со специализацией «эксперт по недвижимости», затем — аспирантуру и докторантуру МГСУ. Второе высшее образование — Финансовая академия при Правительстве РФ, где получил квалификацию «экономист» по специальности «финансовый менеджмент». Хобби — занятие различными видами спорта: настольный теннис, футбол, бильярд, боулинг.

В настоящее время ЦНЭС является одной из ведущих российских экспертных и консалтинговых компаний. Как строится работа с клиентом?

В ходе предпринимательской деятельности у клиента часто возникает необходимость в проведении оценки или экспертизы стоимости, которая может быть обязательной, т. е. регламентированной законодательством, либо инициированной самим собственником, который хочет осуществить инвестиционный проект или сделку. Главный итог оценки — определение рыночной или иной стоимости объекта.

В качестве объекта оценки может выступать любой материальный или нематериальный объект: недвижимость (от квартиры до крупных земельно-имущественных комплексов), движимое имущество, бизнес (в виде пакетов акций или долей), объекты интеллектуальной собственности, ценные бумаги, ущерб, упущенная выгода и т. д.

Как правило, за оценкой или экспертизой стоит какая то проблема, которую мы стараемся решить. Таким образом, все наши проекты нацелены на решение конкретных задач, результатом которых является реальный эквивалент стоимости объекта или экономический эффект от реализации каких-либо бизнес-планов или проектов. В год наша компания выпускает около 10 тыс. отчетов об оценке.

Насколько независимая оценка может отличается от реальных рыночных цен?

Теоретически она не должна отличаться. Но разные ситуации и нюансы, например учет обременений на конкретный объект недвижимости (арест, залог имущества, ипотечные кредиты), могут оказывать значительное влияние на конечный результат оценки. Но в любом случае результат оценки обязан укладываться в существующий диапазон рыночной стоимости для аналогичных объектов, и здесь важную роль играет профессионализм специалиста.

Но если ваши оценки будут всегда совпадать с оценкой на рынке, тогда ваши услуги теряют актуальность…

На практике это далеко не так. Во-первых, в ряде случаев оценки (прежде всего, государственного имущества) являются обязательными. Во-вторых, для рыночных цен почти всегда есть некий диапазон, в котором цифра может варьироваться в ту или иную сторону. В-третьих, существуют сложные или удаленные объекты, для которых не сформировался публичный рынок предложений. В таких случаях могут иметь место два различных мнения, и необходим арбитр, который определит, какое из них более правильное. Помимо этого есть еще огромный сегмент для оказания соответствующих услуг — судебные процессы, в ходе которых сторонам часто приходится профессионально доказывать свою позицию относительно стоимости объекта спора.

Чем грозит недооценка / переоценка бизнеса или инвестиционного проекта?

Цена ошибки, безусловно, велика. Даже при оценке несложных объектов можно допустить ошибку. И если в случае недооценки квартиры продавец может недополучить от сделки от нескольких сотен тысяч до нескольких миллионов рублей, то при оценке бизнеса цена ошибки возрастает на порядок. Когда же мы оцениваем крупнейшие вертикально интегрированные компании стоимостью в несколько миллиардов долларов, то даже 10 20 %-ная погрешность будет составлять очень значительную сумму.

По законодательству оценщик несет полную имущественную ответственность за недостоверную оценку. В России всего две профессии, для которых определен столь высокий уровень ответственности, — это нотариус и оценщик. Помимо этого есть страховка оценочной компании и компенсационный фонд СРО. Как видите, ответственности за результат более чем достаточно! За 20 лет нашей работы, и это является еще одним подтверждением нашей репутации, у нас не было ни одного судебного решения, которое бы опротестовало оценку или экспертизу ЦНЭС.

Одно из направлений деятельности ЦНЭС — проведение автоэкспертизы. Но почему клиент, попавший в аварийную ситуацию, обращается к вам, а не в свою страховую компанию, в которой он получил полис ОСАГО или КАСКО?

Конечно, в случае аварии автовладельцы в первую очередь обращаются именно в свою страховую компанию. Но, как показывает практика, в подавляющем большинстве случаев страховая компания склонна к занижению стоимости нанесенного ущерба, и это, к сожалению, стало сегодня трендом. Поэтому имеет смысл обратиться к независимому автоэксперту, который адекватно оценит реальный размер ущерба. Наше заключение можно представить страховой компании, и если она не соглашается с его результатами, то этот же документ является основанием для вынесения решения в суде.

Ваше отношение к СРО оценщиков?

Ситуация двойственная. С одной стороны — по закону каждый оценщик с 2008 обязан быть членом какой-либо СРО оценщиков. Однако надо констатировать, что реально этот институт не заработал. Скорее наоборот, мы наблюдаем недееспособность саморегулирования в оценочной деятельности. Конфликт, который сегодня обозначился в отрасли, наглядно показывает, что ничего конструктивного за прошедшие четыре года не было достигнуто.

Какие шаги необходимо предпринять, чтобы исправить ситуацию?

Само по себе саморегулирование — вещь полезная, ведь сообщество профессионалов может регулировать свои действия самостоятельно. Но мы оказались не готовы к саморегулированию как таковому, так как привыкли к простому и понятному государственному регулированию. Думаю, профессиональному сообществу надо пройти некий этап становления. В качестве конкретных шагов можно предложить следующее:
1. Необходимо сделать публичной и прозрачной процедуру принятия всех решений внутри каждой СРО. В противном случае оценщики будут постоянно являться заложниками той или иной ситуации.
2. Предусмотреть обязательную ротацию руководящих кадров во всех СРО через каждые не более чем два срока пребывания в должности. Результатом бессрочного правления в ряде СРО сегодня стали непрофессионализм и инертность сообщества.
3. Срочно урегулировать конфликт в НСОД или создать новое национальное объединение оценщиков с регламентом работы, удовлетворяющим все СРО.

Что изменится в оценочной деятельности с вступлением России в ВТО?

Надеюсь, что увеличится количество заказов в соответствующих сегментах стоимостного консалтинга. В настоящее время мы готовы предложить бизнесу такие услуги оценочной деятельности, как помощь предприятиям при переходе на международные стандарты финансовой отчетности (МСФО), а также при сделках М&A. Обычно заказчиком таких работ являются крупные организации, которые стремятся вывести свою продукцию на зарубежные рынки или привлечь иностранных инвесторов. За последние три-четыре года нами было выполнено несколько десятков подобных проектов.

На мой взгляд, Россия скорее выиграет от вступления в ВТО. С одной стороны, российский бизнес получит дополнительное поле деятельности. С другой — это будет способствовать интеграции различных инвестиционных проектов с участием иностранного капитала.

Конечно, есть обоснованные опасения, что ряд отраслей столкнется с серьезной конкуренцией, но она (конкуренция) приводит к улучшению качества, и от этого выиграет и конечный потребитель, и рынок, и экономика России в целом. Это, безусловно, положительная тенденция, большой импульс к развитию различных отраслей и государства.

Планы развития компании.

Мы хотим продолжить географическую и отраслевую диверсификацию, развивать новые актуальные направления в области консалтинга и различных видов экспертиз. Наша основная миссия — содействие в достижении целей клиента в экономической, финансовой, инвестиционной, хозяйственной деятельности путем оперативного предоставления квалифицированных экспертно-консультационных услуг. И, конечно, мы стремимся не снижать достигнутой планки в качестве оказания услуг и быть флагманом оценочно-экспертного сообщества.